打房「漲或跌」關鍵就在12月★板橋區│淡水區│新店區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

 

【記者陳韋帆台北報導】政府自2020年12月開始祭出一連串打房政策，2021年7月1日「房地合一2.0」也即將上路，造成房市出現震盪，到底房價會跌、會漲？震盪期又會多久？屋比房屋總監陳傑鳴表示，依照目前市況看來，如果政府沒有進一步動作，震盪期應會在新制上路後再持續半年之久，也就是2021年12月見分曉。

 

屋比房屋總監陳傑鳴表示，新版房地合一稅延長重稅閉鎖期來調整市場，對買賣方短期無可避免會產生心理上的衝擊，看跌房市、保守看房市的民眾勢必會增加，不過，房價是否反轉下跌，牽涉因素很多，長期還是要看「市場供需」、「政經、稅制變動」與「多數民眾共識」，才可以知曉。

 

以過去政府運用「奢侈稅」不論盈虧都課重稅的打房經驗來看，重稅讓不少有實力民眾決定撐過閉鎖期，反使得房市流動性下滑，讓市場待售物件減少，在需求未明顯降低下，最終反使房價快速上揚。至於「新版房地合一2.0」對於投資客來說，將個人「短期持有」的課重稅區間，定調為5年內，課以45％、35％等稅率，重稅閉鎖期由原先的2年拉長為5年，甚至預售階段就開始管控，更回溯到2016年起算，這對投資客投資獲利勢必會產生重大影響。

 

7月新法上路前手中已有大量「預售」存貨的投資客，為了維持獲利勢必有一波賣壓出現，估計讓價空間也會較大一些，此事由近期主要都會區預售轉售轉售賣壓攀升、開價漲勢趨緩，甚至由漲轉小跌，就可發現投資客有「落袋為安」的想法。觀察目前成交狀況，民眾買房意願同樣不低，但由於觀察期過短，因為「撿便宜」心態出現，還是真正的剛需持續，則必須持續觀察。

 

未來房地合一稅上路後，是否會出現奢侈稅實施後房價上漲的狀況，端看購屋族意願而定，市場不離「供需」原則，新法上路後漲跌難料，擁有多屋的投資客必定出現「稅賦轉嫁消費者」、「放5年再賣」兩種極端情況，此時若購屋者需求仍旺，房價勢必有撐，但倘若消費者不買單，價格確實就會受挫。若以2016年房地合一稅舊制上路後的影響來看，這次新法的波動期將維持半年之久，也就是說，至少要等到2021年12月，房市才有辦法明朗化，期間將不時出現大幅波動，建議購屋族可以趁此時適度留意房市，說不定有機會撿到便宜的好房子。

沒有不良信用紀錄，申貸竟然沒過★永和區│泰山區│八里區 房屋三胎 三胎房貸 房屋增貸 2994-1000

 

【李亞珊報導】從不與金融機構往來的「信用小白」，會有較佳的「信用評分」嗎？事實上，適當使用信用卡與銀行維持良好的借貸關係，有助於提升信用評分，增加貸款核准率。為了防止花費超過預算，阿原一直使用現金付款，他認為，只有將錢從自己的口袋掏出時，才會提醒他這筆金額的流向，不至於胡亂消費，直到他想買房時，原以為一直沒有不良信用紀錄的自己，能順利向銀行申貸，卻因為從未使用信用卡而讓聯徵紀錄空白，造成申貸無法通過。只要是想申辦房貸、車貸或信貸的人，一定對「信用評分」不陌生，根據聯徵中心資料顯示，此分數為個人授信（包含現金卡）、票據信用、信用卡以及繳款狀態、被查詢紀錄等資料的統計分析，不過僅供金融機構參考用，不宜做為交易准駁及利率訂價的唯一依據。

 

善用信用卡，有助累積信用評分。一般而言，較常見的信用評分計算來源為信用卡使用方式，分數介於200～800分之間，其中最重要的憑據就是還款能力。以阿原為例，雖然沒有留下任何不良紀錄，但身為「信用小白」，也就是從未向銀行申辦信用卡、借貸的人，由於無法累積信用評分，也無從衡量他的信用狀態，才有可能因此讓房貸申請受阻。

 

對此，不少理財達人建議，善用信用卡有助於累積信用評分，未來申辦房貸及各項貸款時，就有機會獲得較佳的貸款利率及額度，只要做好收支分配，使用信用卡不僅能累積信用評分，聰明挑選適合的卡片，消費還能獲得現金、點數的回饋。信用卡是可以用來延遲付款的工具，懂得理財的人，更能靈活運用手上資金，像是先用於投資或是存放在高利活存數位帳戶累積利息，只要能準確記錄每筆支出與資金流向，就可避免遇到繳不出卡費的窘境；與之相反的是，一旦看到喜歡的物品，不管有沒有能力支付都先刷卡再說，結果不僅讓自己背負卡債，也可能影響信用評分。

 

選錯還款方式，恐影響借貸過關機率。信用卡有3種分期付款方式，分別是消費分期、帳單分期以及預借現金分期，據了解，用前2種方式消費不會影響信用評分，除非超過刷卡額度才有影響，但預借現金分期屬於借貸行為，必定直接與信用評分有所關連，消費者絕對要少碰。其實不論使用何種方式分期付款，都必須考量自身還款能力，以免債務如滾雪球般不斷增大。

 

此外，如果每期只繳「最低應繳金額」將啟用循環利息。最低應繳金額是指當期總計應繳費用的10%，低於1千元則以1千元計算，當期未繳完的款項會合併到下期帳單，同時加入按日計算、年息最高15%的循環利息。假如每期都只繳納「最低應繳金額」，日後申請各項貸款時，審核的金融單位會查到這些紀錄，雖然不一定會被拒絕申貸，但利率通常會比較高，額度也會較少。

 

想了解自己的信用評分，聯徵中心提供每年度1次免費線上查閱「信用報告」，該份文件包含個人往來的授信、信用卡等資料，也可了解自己的信用評分，自第2次起每次酌收80元，假設短期內多次申請查閱，也可能被視為手頭急需資金、現金周轉不靈，會間接影響信用評分。

 

保留用最久的信用卡，維持信用歷史長度。除了上述行為會影響個人信用評分，要是有遲繳或是欠繳卡費紀錄，恐怕也會被判定還款能力欠佳而扣分，但信用評分並非固定不變，只要改善NG行為並維持一段時間，同時與金融機構保持良好的關係，該分數會再逐漸提升。另外，根據聯徵中心資料，持有信用卡張數的多寡並不會影響信用評分，但若已經不再使用某張信用卡而剪卡，有可能因此讓信用長度縮短，導致信用評分減低。儘管信用長度的配分比重相對較少，不至於產生嚴重影響，但仍建議保留使用最久的信用卡，讓信用歷史長度保持在一定水準，有助維持信用評分。

公股銀降房貸成數 首購族遭殃★新莊區│林口區│蘆洲區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

【中時新聞網吳靜君台北報導】央行祭出選擇性信用管制四大措施，期望可協助房市正常發展，不料卻波及自住客！據了解，有公股銀行將房貸最高成數從8成5，悄悄調降為8成。另有公股銀最高成數維持8成5，但僅限台北市精華區，其他五都最高只有8成，一般縣市則只剩7成5。以目前平均購屋總價約1000萬至1200萬，換算自備款須增加5、60萬，相當年輕人工作一整年的年薪，衝擊不小。

 

聯徵中心資料顯示，今年第三季購置住宅貸款新增4.7萬件，創下29季以來新高，平均購屋總價為1143萬元、授信額度825萬元，至於核貸成數中位數78.72％，為近3年高點；平均貸款利率1.46％，則是史上新低。

 

央行日前無預警祭出四大信用管制，雖主要就投資客、大戶與建商炒房、炒地，限制房貸、土融貸款成數，但實際上，有公股銀擔心被上層盯上，努力配合打炒房，悄悄調降房貸最高成數，從原本的8成5調降到8成，如此一來，勢將衝擊口袋不夠深的自住客，特別是首購族群。公股銀高層透露，有些房貸是可以搭配信用貸款，過去最高可以達到8成5、甚至9成，在央行祭出管制措施後，雖仍可搭配信用貸款，但是2項加起來卻不能超過8成。只是各銀行為留住客戶，又不能讓房貸虧錢，以致利率仍維持「地板價」、約1.31％的歷史低點。

 

在打炒房政策一一推出下，公股銀對於房貸的預算編列也變得保守，有公股銀今年房貸餘額成長約7％到8％，明年則僅編列2％到3％的增幅，態度相當謹慎。值得注意的是，為嘉惠首購族，政府續辦青年安心成家購屋貸款到2022年底，將一段式利率從1.43％調降為1.40％。財政部統計，今年前11月公股銀行受理青年安心成家貸款新增核貸件數1.31萬、核貸金額602億元，不僅較去年同期下降，且幾乎創2011年開辦以來新低。公股銀主管認為，青年安心成家貸款有限額800萬元，且利率還是無法與一般房貸競爭，明年申辦量應僅微幅成長，並以中、小坪數產品為主要貸款對象。

房價猛漲 央行可能年底打房★中和區│三重區│汐止區房屋三胎 三胎房貸 房屋增貸 2994-1000

 

【中時新聞網黃琮淵、王莫昀台北報導】央行副總裁陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文提出示警，表示房價持續上漲將對台灣資源配置造成扭曲，更損及長期經濟與生產力，應在房價大幅上漲預期形成前就超前部署，防範金融循環的中期風險。金融圈解讀，若此文對準高房價而來，央行年底就會出招打房。房市到底有多熱？六都地政局公布最新買賣移轉資料顯示，9月六都總移轉量達2.4萬棟，創下2016年以來單月新高，以目前買氣，全年有機會挑戰2014年的32萬棟水準。

 

陳南光點出，近期房貸、修繕及建築等不動產貸款成長率正加速上升，且占GDP比重頻創新高，資源正快速往房地產相關產業集中，就連承做建商餘屋貸款的金額也是，顯示低利率、房價居高不下，價格機能完全失去作用，無法反映市場上有大量餘屋的現況。陳南光分析，房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」，而且從產業關聯度來看，房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭，即使2003至2014年期間超過十年的房市多頭，營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻，卻未見顯著上升。

 

陳南光表示，全球各地金融主管當局，近年廣泛採用總體審慎政策與工具，來監測和穩定信用與房市的擴張，央行如對貸款成數設限，其自由度與機動性都比租稅工具來得高，效果比較溫和，也不會對首購族貸款造成影響，抵觸都更、社宅與危老重建等政策。文中以南韓為例，南韓政府在過去3年推出20餘項打房措施，難以遏止漲勢，去年底將房貸成數降至40％到0％，並加徵綜合不動產稅及資本利得稅，但為時已晚，預期房價上漲的心理難以逆轉，房價持續飆漲。

 

不動產開發公會全聯會祕書長于俊明與信義房屋企研室專案經理曾敬德紛紛指出，此波巿場熱度和之前不同，主要在於房地合一稅制上路，令投資需求減少，目前巿場主力主要是首購、換屋與置產族三股勢力，如今陳南光已表態，恐要留意後續是否有新一輪的房市降溫政策推出。住商不動產企研室經理徐佳馨說，除房巿熱度外，更值得擔心的是，後疫情時代實體經濟能否在未來順利接軌，支撐現下市場榮景。

台商回流 建商量身打造雙北企業總部★土城區│中和區│永和區 民間二胎 民間三胎 民間房屋借款 2994-1000

 

【自立晚報柯安聰台北報導】近幾年房地產市場的變化可謂是歷史性的轉變，5年前凡是報導房地產新聞，理所當然談的都是住宅市場，頂多二分為豪宅市場及大眾市場二大類。但隨著市場改變，正當舊一代商辦、廠辦汰換潮興起、因應各個產業升級等需求，雙北市的商辦、總部及廠辦需求日趨迫切，不少知名建商早已察覺這股浪潮，近年紛紛在雙北獵地進行企業總部的興建。

 

宏大國際資產陳益盛總經理表示，目前建商購地的目標不再侷限住宅區，包括商業區及工業區土地都在評估項目內，甚至部分傳產業或電子業者本身也加入興建科技智慧廠辦這個市場。陳益盛指出，目前知道的及參與潛銷的企業總部興建案，台北市大安區、中山區、南港區、內湖區及北投區為主，新北市以新莊、三重、中和、土城、林口、新店、汐止等多處為主。早期企業在尋覓企業總部或辦公室時，區域常常是一項最重要考量，近年隨著交通改善、捷運的普及，目前只要交通便利，區域往往可跨區放大，轉變成建築規劃為第一考量，外觀設計、空間及動線規劃、挑高、載重、制震、卸貨、甚至不同業種特殊規格訂製等。建築設計團隊也從國內知名人士擴大到美、日、德等外國大型建築事務所，而導入智慧建築、綠建築等規劃未來將屬於標準配備了。

 

陳益盛表示，近期幾乎每週與不同建商在拜訪討論，在10多件商辦、廠辦大樓規畫案當中，這些個案面積從2000坪至10000坪不等，陳益盛看好台北市中心敦南商圈、南京復興商圈二建案，因為地點位居北市核心地段，是「有沒有」而非「要不要」的問題；而最具前瞻性則屬南港規畫案，南港區類似早期信義區的規畫，現在看或許還要提高想像力才能認同未來的發展，但四鐵共構的交通及區域大型建設的興建都是獨一無二，對於國內外的跨國企業都是一大誘因；新北市則看好中和、土城二區，連續4年廠辦交易量都突破萬坪，新莊、五股則連續幾年交易量明顯逐年增加，機捷通車的便利性也提高了企業進駐意願及詢問度。 企業總部與辦公室需求持續增加，除了前面提到的企業升級換屋潮，另一重要因素就是台商資金的回流，這波企業回流不只是電子業，也包刮一些有意升級或轉型的傳產業者，而共同的特點就是看地、購廠、買商辦，陳益盛預估這波潮流將持續成為常態，也會讓商辦、工業地產市場穩定發展。

機械車位社區電費暴貴！還有2恐怖缺點★板橋區│新莊區│蘆洲區 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000

【民視新聞網記者蔡佩蓉台北報導】有些社區房價總會低於區域行情，甚至建案滯銷，或是入手後面臨賠售出場。不少房市專家就建議，別挑戶數少、總坪數低的社區，因為長期會有管理費不足，衍生出修繕問題，舉例來說，不少基地小的社區規劃「塔式車位」，但長期下來電費暴高，一旦故障維修費也很驚人。

 

景文物業管理機構董事長郭紀子表示，機械式車位最擔心故障，而許多小基地社區會規劃塔式車位，也就是「倉儲式車位」，有這類車位社區，用電量多會高於坡道平面社區，且一旦故障衍生的維修費，也是一筆可觀數字。

 

郭紀子表示，倉儲式車位社區也較一般坡平車位社區，容易有房子轉手抗性，畢竟多數人都會希望房子配的停車位是坡道平面，當然購買時價格也有所差異。美商ERA不動產資深經理陳泰源分析，在北市大直地區就有規劃倉儲式停車位的新成屋建案，長期滯銷，也有坡道機械社區的物件待售期很長，這顯示假若社區車位沒規劃好，可能會拖累房價。

板橋商辦企業熱愛 租金看俏★土城│中和│永和 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000

【台灣新生報】台北市辦公租賃市場供不應求，頂級辦公帶動租金上漲。房仲業者昨（三十）日表示，十年間租金成長百分之二十三，甚至部分企業開始搶預租市場，尤其精華地段商辦更是明顯，因此不少企業開始移往台北中心外圍，比如內湖、南港，以及新北市商辦供給區域，比如或板橋，對於剛成立公司，租金也相對較為經濟。根據經濟部商業處統計，新北市新設公司，今年上半年以板橋位居第一，共有四百八十家新設公司登記，佔比新北市百分之十四，顯現板橋乃是新北市企業熱愛進駐之地。

信義全球資產總經理柯宏安表示，板橋為新北交通機能最完整核心樞紐，不只有高鐵、台鐵、捷運，還有即將完工的板橋轉運站，加上重大建設及百貨公司林立，活絡整體板橋房市。柯宏安指出，板橋商圈又以板橋車站商辦租金行情最高，落在每坪一千二百至一千六百元，江子翠商圈租金行情落在八百五十至一千二百元，台北遠東通訊園區平均租金行情落在一千二百至一千四百元。就在外商進駐板橋增添話題之際，日後板橋商辦即將崛起，包括環狀線板橋站招商案，預計興建商辦大樓，總樓地辦面積約一點一萬坪。諸多大型建設陸續到位，將持續吸引投資人前來投資，後續板橋租金可望看俏。

公寓與華廈大樓有10%至30%價差★新店區│泰山區│三重區 民間二胎 民間三胎 民間房屋借款 2994-1000

【中央社記者潘智義台北20日電】觀察六都各區域主要交易熱區，中信房屋表示，公寓與華廈大樓通常會存在10%至30%的價差，這與產品本身的機能條件有關，在合理狀況下，同區段內華廈大樓應該會高於公寓價格。

公寓與華廈大樓怎麼選，經常是買方常遇到的選擇障礙。中信房屋建議，從產品特性考量之外，也別忘了回歸個人負擔能力與自身實際需求，這樣才能找到最適合自己的住宅類型。中信房屋研展室副理張漢超表示，價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同，就單價而論，公寓雖看似比起華廈大樓來的划算，但入住後的管理與維護可能都得靠自己，其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算，因此購屋前除了考量價格與CP值外，最好也要將個人實際居住需求納入考量，這樣買屋才能避免買到不適合自己的房子。

張漢超說，首先評估個人所能負擔的房價，並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算，此外入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支，也別輕忽省略。他說明，銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些，因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些，另外公寓如果屋齡過高，室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修，相關費用最好預先估算為宜。其次是釐清自身的居住需求，他舉例，如與長輩同住，有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞，不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙，那麼公寓當然可以考慮。只不過有些上班族下班太晚，趕不上清潔隊垃圾清運的時間，那麼選擇有管理的社區大樓也許會比較適合，以免每天下班得匆忙趕回家追垃圾車。類似這樣的居住需求，他直言，在公寓和華廈大樓間差異頗大，因此若對居住品質要求較高的話，那麼社區大樓會是比較適當的選擇。

不過，他說，居住品質也是有代價的，入住後是否有其他衍生的費用，負擔是否會過高，這部分也得事先評估。主要可區分為「稅」與「費」，稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡，通常相同的持有面積，華廈大樓的房屋稅應會比公寓來的高，這是由於所牽涉到的屋齡、構造條件不同所致。他解釋，「費」的部分最有感的就是管理費，社區大樓往往會依建物登記的面積乘以每坪固定的單價來收取管理費，車位清潔費另加；好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障，整體居住環境會更為舒適，這與公寓大多是憑藉住戶自動自發維護公共區域的方式大不相同。

危老持續夯 北市商業區透天高價成交★土城區│中和區│永和區 房屋三胎 三胎房貸 房屋增貸 2994-1000

【風傳媒財經中心】危老政策持續帶動北市透天出現高價的交易，根據最新北市實價資料顯示，台北市的商業區透天又有高價的實價交易，包括萬華區康定路上有筆地坪65.64坪的商業區透天厝，實價出現2.04億元的高價行情，另外長安東路上同樣商業區的透天厝，也分別成交9450萬元與9170萬元，另外中山區的遼寧街也有老宅的2樓，土地持分成交1950萬元，備註則載明危老改建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老政策的容積獎勵加上百分百整合後，可以免於走都更流程等特性，的確讓市中心一些老舊住宅有重生的機會，不過礙於開發效益與整合難易度等問題，還是以大土地持分的舊透天、平房與商業區的土地效益最高，因此可發現實價有些透天厝的交易產生。實價資料顯示，台北市的康定路141至150號有商業區土地的透天厝，成交總價2.04億元，是有實價以來康定路成交的第二高價，由於該區已經不屬於西門町最熱鬧的商圈，買方可能看好商業區的高容積與危老的改建效應，因此高價購入65.64坪地坪的舊透天。

另外還有兩筆商業區的舊透天，土地面積約40.84坪與39.63坪，成交總價9450萬元與9170萬元，地址則是同路段的長安東路一段91至100號，該路段同樣屬於商業區的土地，研判買方也是著眼於土地的開發效益，兩筆透天合計土地就有80坪的規模，而且該路段也屬於台北市精華區的市中心，具備開發改建效應。同樣屬於開發型的買賣還有一筆遼寧街201巷1至10號的建物，土地持分8.47坪，成交總價1950萬元，備註直接載明為危老改建案。

曾敬德表示，危老改建的時程獎勵落日前，市場的確出現一波整合潮希望可以搶到資格，尤其是有些整合可能差臨門一腳的，危老政策的確讓部分的整合加速，不過目前還是以透天與三層樓以下的建物較為受惠，一般四五層樓公寓難度仍相當高。

北市公寓類產品面臨銷售困難★新店區│泰山區│三重區 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000房屋二胎ptt

根據內政部不動產交易實價查詢網站資料顯示，台北市公寓類產品今年第1季表現不佳，成交單價有超過半數行政區比往年來的低。士林區、信義區與中正區連續2年第1季出現價減，顯示公寓價格出現鬆動。不過這對於偏好公寓住宅的買方或許是可以伺機入市的好機會。台北市僅有北投區、中山區和松山區交易單價不墜。中山區一枝獨秀，房價走出不同的格局，今年第1季實價交易平均單價比起2018年同季就成長近24%。

自2003年起房市呈現新的風貌，歐式建築風格引領新感官映像，經過近20年的映象轉換，新一代的購屋選擇雖非一定要歐風新建案不買，但欲購屋的自住客似乎已悄悄地轉換成非電梯大樓不買的忠實買方，這種因接受新風貌而轉換購買選擇的現象，是迫使現在公寓產品面臨銷售困難的主因之一。其他因公寓屋齡偏高如遇屋況不好免不了要在裝修上多準備3~4成的花費，後續需投入不少心力與時間也不在話下，房屋貸款的條件上鑑價、審核也比較嚴格，除非房屋地段好個人資力條件好，否則多少會影響核貸的成數及利率。

都會區房屋高價高檔 讓人望之卻步★土城區│五股區│樹林區 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000

年輕族群買房子都希望買新房子，但是現在的新房子公設都在35%左右，又因建商的購地成本+建造成本造就了~就算房市還不算熱絡，但單價始終居高不下。

其實現今買房未必就一定要買新建案，買新建案充其量就只是稍稍的滿足一下小小的虛榮心，但是滿足完小小的虛榮心以後留下的卻是沉沉的房貸+管理費。

個人比較建議買10年內的中古屋，10年內的中古屋有機個好處，屋況新、管理費較新成屋約低10~30元/坪、公共設施的使用度及公共設施的維護度是否良好而合理、建築物的穩固度已有一定時日的考驗、公設比較低約25~30%、生活機能已完善，綜合以上的問題其實就是現況一目了然，新建案的話=一切都須被時間檢驗。

房價緩漲向上 去年五股、淡水及內湖新屋房價漲勢最強★新莊區│林口區│蘆洲區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

【鉅亨網記者張欽發台北報導】北台灣房地產市場復甦中，市調機構統計新建案價格表現，五股、淡水、內湖、永和、新店是上漲前五名，其中最強是五股，2019 年新建案漲幅達 5.26%，跌幅最大是新北市八里地區，跌幅達 9.17%。住展研發長何世昌表示，2019 年房市景氣復甦，大台北主要行政區房價漲多跌少，如果外部環境沒有出現重大變數的話，預期今年房價表現也會很穩定。

住展統計，2019 年大台北主要行政區新成屋、預售屋成交價格變化，其中漲跌幅前五名依序為為五股、淡水、內湖、永和、新店，跌幅前五名依序為八里、泰山、南港、大同、松山。新建案價格漲幅最大的五股地區，去年房價站上每坪 30 萬元大關，較 2018 年年底每坪上漲 1.5 萬元，漲幅約 5%。漲幅第二高的淡水，則由每坪 27.8 萬元上漲至 29.1 萬元，漲幅約 4.7％。何世昌分析，五股與淡水房價漲幅較大，是因跌深反彈。由於這兩區前一波房價修正幅度較深，去年景氣好轉而房價持續回升，另一個因素是因為去年出現數個低總價、高單價迷你房型建案，因此拉高均價。去年新建案漲幅居第三的台北市內湖區，同期漲幅 4.3%，每坪房價約為 73.1 萬元。住展認為，內湖房市幾乎都看內科臉色，電子科技業景氣順風，內科就業市場與購屋需求同步擴張，成推升房價的動力。

統計去年大台北房價跌勢最重的八里區，新建案房價每坪跌掉 2.2 萬元，跌幅逾 9%。何世昌指出，受到台版迪士尼胎死腹中的衝擊，以及新北、桃園多處房價 2 字頭分食客源，八里位置較邊陲且又缺乏重大建設，市況雪上加霜，業者不得不降價吸引消費者。較讓外界意外的是跌幅第三名台北市南港區，雖然南港去年利多不斷，但房價卻跌約 2.7%，房價下挫主因，研判是漲多修正，由於南港房價 2018 年就率先止跌上揚，一度漲近每坪 70 萬元大關，去年房價稍作修正，尤其成屋餘屋案普遍降價，顯示買氣並未太突出。何世昌認為，北台灣去年房市處於持續復甦的階段，大台北整體房價處於緩漲的格局，下跌的區域大多只跌 1-2％，上漲的區域的漲幅稍大，多落在 2-5％之間。因價格走勢仍算溫和。

房市見春燕 2019推案破兆2994-1000★土城區│五股區│樹林區 民間二胎 民間三胎 民間房屋借款 2994-1000

【工商時報蔡惠芳台北報導】儘管2020年總統大選進入倒數，但建商還是預期房市春燕回來了，推案信心滿滿，加足油門催下去！最新調查顯示，2019年新推案量將突破1.05兆元，創下史上第四高大量。住展雜誌12日公布最新調查指出，北台灣今年前11個月新成屋、預售屋累計推案量已突破1兆元大關，來到10,071.7億元，較去年同期略少約230億元，年減幅約2.2％。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年全年案量雖比去年略減，但仍將創下歷史第四大量紀錄，顯示建商預期春燕回來了，推案信心也回到多頭水位。

調查發現，新北市是今年推案量最熱的戰區，累計前11月已逾4千億大量，年增約400億元，年增幅約一成。不過反觀台北市，土地嚴重短缺，推案量年減近三成，已面臨新供給拉警報的局面。何世昌表示，新北市推案最旺的區域在板橋房屋二胎、新莊房屋二胎與三重房屋二胎，三區案量均逾500億元，尤以板橋577億元最多。住展雜誌統計去年前11月「推案王」冠軍是在新店，今年新店房屋二胎央北推案則相對放緩，案量僅約335億元，比去年銳減逾四成。

至於台北市，前11個月推案量約近2,100億元，年減800多億元，年減幅度約28％。其中北投推案量最大、達298億元；中正、中山、信義與內湖，則都超過200億元以上；推案量最少的是松山區，只有32.6億元。因北市新案供給偏低，如果未來買氣持續回升，新房屋供給緊俏的問題將逐漸浮現。

另外，桃園則是北台灣推案量第二大的都會，案量約2,400億元，年增約210億元，年增幅近一成，其中，龜山湧入768億元案量，不僅是大桃園之最，也是北台灣各行政區之最。至於新竹，今年案量約1,086.8億元，年減100多億、年減幅約一成，主要是去年基期偏高影響。何世昌指出，由於2020年總統大選已進入倒數，建商大多已放緩推案進度，預計今年全年推案量篤定站穩1.05兆元，但應該沒機會碰到1.1兆的高標。從推案量的角度來看，顯示建商推案信心已重返房市多頭水準，但建議業者還是要注意，買氣能否消化如此龐大的供給量，以免推案潮湧入、個案競爭加劇，反而會稀釋銷售率。

北市明年調降單一自住房屋稅2994-1000★永和區│泰山區│八里區 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000

【好房網News記者王惠琳／台北報導】台北市研議房屋稅制改革，由不動產評價委員會於25日開會決議多項房屋稅調整措施，包括全國單一且自住房屋、包租代管社會住宅及公益出租房屋可減半課稅等，將自109年7月1日起實施，影響110年5月開徵的房屋稅。其中對民眾影響最大的，是單一自住房屋稅調降，就全國單一自住房屋稅基折減提高為50％，也就是將現行單一自住房屋稅1.2％降為0.6％，預估這次的調降受惠戶數約有20萬戶。

台北市稅捐處表示，為落實量能課稅原則，決議維持新標準單價房屋現行緩漲機制。符合全國單一自住房屋透過稅基折減50%，盼能減輕更多家庭負擔，以落實「房子是用來住」之理念，透過房屋稅制的合理公平，健全房屋市場，逐步實現居住正義。另外，包租代管社會住宅房屋與公益出租房屋於符合都發局規劃條件，也同樣比照單一自住房屋，折減其房屋稅基50％，預估調降嘉惠戶數約1.7萬戶。為了因應高齡化社會及行動不便者的生活需求，打造無障礙友善環境，針對電梯設置需求日益普遍的情況。不動產評委會也決定5層樓以下設有電梯的建築，將不再加價課徵房屋稅，預估調降受惠戶數約1.7萬戶，不過違章建築則被排除在外。

而現行對於豪宅的認定標準之一，是以房地總價包含車位價在8000萬元以上，但考量到住屋價格與停車位價格不同，不同坪數大小所需合理停車位數有別，且考量標準高級住宅概念，因此修正為房屋總面積不含停車位在80坪以下，持有2個以下停車位，車位價格應計入房地總價；超過80坪在160坪以下，則是3個以下停車位價應計入；超過160坪則是4個以下停車位價應計入。其餘超過部分的停車位則不計入。另外，由於台北市近年推動各項公共建設，如：東西區門戶計畫、社會住宅、優化綠色運輸，都帶動周邊經濟。部分區域因捷運、學校、公園、市場等設施眾多，環境優良且生活機能完善，因此不動產評委會也就環境、機能優良，以及商業較為熱絡路段，調升路段率。例如鄰近台北車站的北平西路、華山文創園區旁的杭州北路，路段率都一口氣調升三級。而部分路段因商業活動漸趨沒落，或原路段率與周邊路段相較偏高，在這波調整中也紛紛調降。總計這次共有442條路段調升、9條路段調降，其餘路段則維持原標準，預估影響戶數約36.7萬戶。

想裝電梯看這裡！北市老公寓補助到年底★中和區│三重區│汐止區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

好房網News記者戴鈺純綜合報導【房屋二胎 房屋三胎 房屋增貸 房屋借款 二胎 二胎借款 民間二胎 二胎房貸】為協助改善高齡者及行動不便者的生活需求，並打造無障礙且安全居住的友善生活空間，台北市都市更新處自2006年起開辦增設電梯補助計畫，自2015年首創「台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」，只要屋齡滿20年以上，6樓以下的公寓皆可申請補助。

自從台北市老公寓簡易增設電梯補助政策推出後，至今已有6件完工取得使照啟用，另有完工3件整維案，7件刻正施工中。近期完工案件位於北投區懷德街、榮華三路─榮華御璽社區，該社區屋齡30年，為5戶的5層樓老公寓，透過公寓大廈管理負責人促成，經全體住戶全數同意，向更新處提出補助申請，於今年6月電梯完工取得使照。

更新處表示，今年度台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助申請至12月31日截止，每個受理案件補助金額為總工程經費50％，最高補助上限220萬。若民眾想更了解補助詳細內容，可向更新處或者是更新處委託整建維護輔導團隊財團法人崔媽媽基金會洽詢。

以房養老申辦 北北基最熱★中和區│永和區│淡水區│新莊區│房屋三胎 二胎房貸 房屋增貸 2994-1000

【聯合新聞網記者林子桓／台北報導】「以房養老」（逆向抵押貸款）申請漸趨熱絡，依照目前承辦情況，公股銀行主管預估最快年底將戰4,000件；行庫主管分析，申辦最熱絡的地區落在北北基，全國申辦屋齡平均落在20年，女性族群逾半。據金管會統計資料顯示，截至6月底北北基核貸1,808件、額度達138.07億元，平均每件核貸額度達763.6萬元，相較於其他區域平均落在176萬元至370萬元，高出許多。

行庫高層表示，都會區的房價較高，以房產抵押後，客戶能領到的生活費約10,000元至30,000元左右，民眾比較有感。另外，都會區人口較多，居民吸收理財新知意願及能力較強，接收的訊息範圍廣泛，較不會被傳統觀念束縛。(搭配年金險 退休生活保障更完整)在申辦性別上，據統計，女性比例略高於男性。行庫主管推測，可能因為都會區房屋所有權人女多於男，以平均壽命來談，女性通常也較男性長壽，對養老金的需求高，同時，女性較為細膩，比較會為未來著想。

以房養老自2015年11月開辦，至今已有14家國銀承辦，據金管會截至6月底統計資料顯示，國銀核貸案件總計共3,598件，上半年新增529件，其中前五大就囊括3,527件，市占率達98%，上半年新增510件。細數前五大行以房養老承作概況，依序為合作金庫1,406件、土地銀行1,185件、華南銀654件、台企銀180件以及第一銀行102件。至於核貸額度，截至上半年，國銀總計198億元，上半年新增28.52億元。

負責個人金融行庫高層表示，自開辦以來，雖然民眾有些疑慮，但透過銀行推廣及行員解說，客戶信任度隨之提高，很多客戶意識到少子化且年輕人薪資水準不易提高，台灣年輕人負擔愈來愈重，長輩不如自己向銀行申辦以房養老，每月提撥上萬元以上的金額作為生活費，不給兒孫子女帶來經濟壓力。行庫主管說，以房養老能對社會創造三贏，對長者而言，他們能在宅終老、房屋移轉提供經濟安全；對子女能減輕奉養負擔；對政府則可減輕對長者經濟保障、長期照護及社會保險支出負擔。

2000萬買得到捷運宅 找這兩條線就對了★土城區│新店區│林口區│新莊區│房屋借款 房屋增貸 二胎房貸 2994-1000

【好房網News編輯唐主桂綜合報導】臺北市想購屋的民眾中，有43%的民眾將目標預算設定在1000萬至2000萬元之間，但是如果想在這樣的預算下買到捷運宅，到底該怎樣挑才最適合呢？房仲公司統計了今年1-7月的實價登錄資料，發現文湖線是最搶手的捷運線。

永慶房屋根據實價登錄資料，統計2019年1至7月位於台北市境內的捷運站，篩選總價在1,000-2,000萬的交易量前十名，發現交易量前三名分別為內湖站、東湖站與中山國小站，若以捷運五大路線來觀察，則以文湖線囊括5站最多，其次則是松山新店線有4站入榜。

根據統計資料顯示，今年截至7月，總價1000萬至2000萬的捷運周邊房屋交易量，前兩名都是位於內湖區的文湖線上，內湖站為60件居冠，東湖站則有58件，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，內湖科學園區的蓬勃發展，吸引高科技產業與企業總部進駐，龐大的就業機會也帶動購屋需求，讓不少科技人就近落腳，選擇在具備交通優勢的捷運文湖線沿線購屋。

位居第三名的中山國小站交易量為44件，中山國小站周遭學區、商圈、超市、金融機構林立，生活機能十分完善，附近產品型態多元，可以滿足不同購屋需求的民眾，加上住宅均價57.7萬，較台北市中心其他捷運宅相對親民，因此吸引不少自住客購屋。

若觀察十大熱門交易捷運站，可以發現捷運文湖線共有5個站點上榜，除了內湖站與東湖站外，還有排名第五的辛亥站，以及港墘站與南京復興站，名列第十名，堪稱最熱銷捷運線，其次則是松山新店線共有4個站點入列，以景美站交易41件名列第六名最熱銷，其餘還有萬隆站、西門站與南京復興站。

土城、板橋機能佳、交易穩 他卻不看好這項利多★新莊區│三重區│淡水區│五股區│房屋三胎 二胎房貸 房屋增貸 2994-1000

【好房網News記者段佩宜綜合報導】板橋及土城區無論生活機能或交通建設皆不落人後，加上預計今年底營運的土城醫院加持，今年第1季房市呈現「價量持平」態勢。新北市板橋地政事務特別指出，新板特區平均房價每坪56.9萬，與上季相較上漲1.97%。

新北市板橋地政事務所日前公告，板橋及土城兩區排除新成屋轉移案件，成交價格與第4季相較整體呈現持平。進一步分析板橋區公寓房價每坪約30至37萬元、住宅大樓每坪約38至51萬元；土城區公寓成交行情每坪約26至30萬元、住宅大樓每坪約29至39萬元。板橋區房價在住宅區上漲3.32%、商業區下跌4.71%，對此新北市板橋地政事務所表示，商業區本季新建案轉移件數少，導致均價比上季略下跌。土城區房價則在住宅區及商業區，皆呈下跌趨勢。

新北市板橋地政事務所強調，板橋及土城區生活機能完備，聯外交通發達，加上捷運環狀線第一階段、萬大線、三鶯線及土城醫院等，區內整體房市持續發展。其中最受矚目的莫過於土城醫院之興建，然而房產專家Sway曾在直播節目中表示，住在醫院附近不一定就是好，得忍受救護車的噪音，他建議民眾別傻傻相信醫院這項利多，若土城區價格與板橋價格相差不大，還是選擇交通更方便的板橋區比較理想。

租金指數52月連漲！專家：租不如買★新莊區│三重區│淡水區│五股區│房屋三胎 二胎房貸 房屋增貸 2994-1000

【記者劉雅文、于成虎台北報導】全台的租金指數已經連續52個月上漲！其中房租最高的是台北市，現在甚至達到每坪單價1491元，如果租個25坪房，月租金就超過3萬7000元，就有專家認為此時租屋不如買房，卻意外掀起正反論戰。

各種招租廣告在台北市中心，想要入住個20幾坪的套房、或是整層住宅，動輒數萬元，如今甚至達到每坪租金1491元，光租個25坪房就得超過3萬7000元。房屋比價平台總經理葉國華：「房價其實在下修的過程約略修2成～3成左右，更重要的是貸款利率也從2.5％降到目前的1.6、1.7％，如果你付的租金已經占（租金房貸比）這比例超過60％以上的話，你可能要考慮買（房子）。」

舉例來說，如果買單價60萬的25坪房，總價1500萬元，反推貸款8成，30年期房貸利率1.7％，每個月負擔大約是4萬2576元，跟平均超過3萬7的房租相去不遠，代表租屋族每個月幫房東負擔將近9成的房貸，所以與其幫房東養房，還不如自己買。

不過也有專家持相反看法。房產專家Sway：「買房子的負擔跟租房子的負擔比起來，有時候租真的比較划算，因為你能夠有繼續生活下去的本錢，最近房價還在跌，所以租比較划算。」要買、要租兩方論戰各有道理，最重要還是民眾得考量自身負擔能力。

環狀線二期有望 文山屋主蠢蠢欲動★新莊區│三重區│汐止區│林口區│房屋二胎 二胎借款 二胎增貸 2994-1000

﹝今日新聞綜合報導﹞環狀線第二階段經政院核定通過，力拼今年底前動工，行經的文山區因長期交通利多不足，被認為受益最大，據了解，環狀捷運二期尚未動工前，已有部分屋主蠢蠢欲動，不僅惜售更有意調漲開價。

環狀線第一階段從新店大坪林至新北產業園區已全線完工，預計今年底前通車，第二階段經過的區域有台北市文山區、士林區與中山區，新北市新店、五股、蘆洲、三重，共分為北環段與南環段，全長20.66公里，共設18座車站。

由於捷運動工議題延燒，對房市將有正面影響，尤其是文山區、士林社子是台北市房價相對較低的區域，均價分別為4至5字頭，環狀線二期的通車將是區域房市一大利多。信義房屋政大秀明店店長陳逸駿表示，捷運線建設的投入對文山區房市是利多消息，惟未動工前，截至目前未見到明顯發酵。據指出，環狀線第二階段通過政府核定後，尚未激勵文山區買氣，但已有部分屋主蠢蠢欲動，認為該項議題對區域房市有幫助，已藉此開高價格。陳逸駿認為，台北市捷運四通八達，很少區域沒有捷運經過，該利多消息雖對文山區房價上升確實有幫助，不至於大漲。

信義房屋文山政大店店長趙志瑋表示，文山區是自住買方支撐房市，除房價為台北市相對低的因素外，環境與學區優勢加分，加上既有公車便利性，到台北市信義區車程最快15分鐘內，吸引不少居住市區移居此處，捷運通車更為未來區域發展加分。